猛志常在: ZT: 美国地产投资注意事项

美国房贷次级债危机到现在已经四年了，美国居民住房市场还处于萧条阶段，银行手中还有大量的抵债房出售。有许多地产商低价甩卖各类物业，有的要价甚至低于房屋的建造价格。有个笑话说一个人用一个月的工资买了两处地产。投资美国地产需要可靠，富有经验的当地地产经纪。自己还要做好调查研究工作。

有些购买地产经验的人都知道购买不动产最重要的是地段(Location)。地段在中国的含义主要集中在以下几点：

（1）城市 - 北京，上海，深圳在总体上升值快，涨幅大；交易量大，买卖迅速

（2）学区 - 省/市重点学校周围的房价比其它地段同类型的要高出三五成

（3）交通 - 地铁，高速

（4）生活配套设施

（5）周边地区

在美国考察地段的好坏同样离不开上述各点。但最重要的一点是居民的人员组成，这对于中国投资者来说有些陌生，也有些不好理解。

中国人的素质高，重视教育。即使父母工作不好，或者没有工作，他们也会让子女受教育，有机会发展更好。这样在中国就不会普遍存在一些美国式破落小区（run-down neighborhood）。

美国的住宅小区生命周期比中国的要长许多，城市中住宅小区许多有几十年，上百年的历史。在美国一个小区中如果出现了一定数量的无业或低收入人员，其中一些人酗酒，吸毒，不重视子女的教育，从而导致他们的下一代很多会更加差劲。用不到几年，此地就会成为一个破落小区，成为犯罪分子的地盘。

美国城市建设受以下两点影响：

（1）土地房屋是个人的财产，所以很难象中国那样铲平一片重新建设。

（2）城市间交通发达，可开发空地很多。

这带来的一个结果是一个小区在走下坡路后几乎没有可能回头向好的方向发展。因为重新建设一个新的小区更容易。

美国许多地区是警察都不愿进入的地方。如一个电视剧所说的“在我们这个地区，一个学生晚回家十五分钟就很可能意味着被杀死了”。这样的地区就像被虫子啃的千疮百孔的苹果，一眼就可以发现问题，正常人是不会购买那里的房屋的。

投资者需要注意的是发现那些即将走向没落的小区，如同内部藏着虫子的苹果，不要被便宜的价钱所诱惑。如果发现有状态很好的房子价格特别便宜，就一定要先警觉起来。详细询问本地的地产经纪是投资成功的关键。地产经纪的工作就是帮助客户买到合适的，有价值的物业。

这里有一个要检查的主要事项的清单：

（1）房屋所在小区的人员基本状况：族裔，宗教，受教育程度，工作及收入。一定不可以购买处于破落地区的房屋。这种地区特点是无业，低收入人员多，犯罪率高。购买这里的房子一定要赔钱的。
（2）小区发展：好的小区会不断有业主对房屋进行升级改造；走下坡路的小区会有一些缺乏维护的房屋。

（3）学区：这点对中国人尤为重要。即使没有学龄子女的家庭也不要忽视这点，因为房子总是要卖的。

（4）土地产权：在美国业主是永久拥有土地所有权的。但有少数房屋是建造在租赁的土地上的。这种房屋要便宜一些。但若干年后要有土地租金的问题。

（5）房产税：美国各州税率不一，通常非居民的税率要高很多。例如五十万美元的房子，美国居民每年交五千元的地税(1%)，外国投资者要交一万元。
（6）管理问题：涉及管理费用，房屋保养维修，收取租金等问题。找到一家可靠的物业管理公司不太容易。
（7）投资回报分析：国外投资不会有暴利的，一定要做好计算。

附录

投资回报分析

外国投资者在购买美国拍卖房时很多需要用现金购买。无法使用杠杆会使回报率降低。这里给一个估算结果。购买一套80平的佛罗里达的共管度假公寓，价格是7万美元（原价的30%）。每年出租净收益率约为9%。设为5年后房屋价格10.5万美元，5年总收益约为100%。

没收房屋卫星图