我帮助客户在2011年6月购买了位于奥克维尔Central Park Drive的一个不到两年新的公寓单元。此单元为1+1室，位于10层，面积是610平方尺，另有113平方尺的大面积阳台，有两个停车位。阳台面向西南，可以居高远望南面的安大略湖和西面的尼亚加拉山岭。周围有超过万尺的公园绿地。
客户购买此单元作为投资用途。由于前业主急于脱手，最后成交价为$247,000，所有手续费为$3,445。同时期开发商出售的同样户型新房价格是$291,400。
客户很快把单元出租出去，在收房后第四天就开始收租金了。每月租金为$1,500（类似户型租金在$1,450-$1,600之间）。 管理费是$386.02/月， 地税$1,925/年。
在20%首付，30年房贷，5年浮动2.1%（P-0.9）利率情况下(每两周还款为$339.31)，在不考虑维修的情况下， 每个月的正现金流为：
$1,500 - $339.31x26/12 - $386.02 - $1,925/12 = $218.39 (笔者认识到利率不会长期保持在这个位置，但是只要利率不高于４％，该投资都可以保证正现金流。本计算分析假设该积累的正现金流都用做房屋的维修维护费用）。
在所还贷款中，第一年还本金额为$4,749.83, 还息为$4,078.12。以后各年还本金额逐渐增加，还息减少。到第五年还本$5,165.67, 还息$3,668.28。
奥克维尔这些年地产一直保持稳定的增长，市场供求比较平衡，未来市场应该保持这个势头。
以较为保守的每年2％的物业升值为假设，第一年的收益率为：(247,000x2%+4,749.83)/50,000 = 19.38%。第五年的收益为：(247,000x2%+5,165.67)/50,000 = 20.2%。
另外，在距离公寓4公里左右的地方正在建设新的奥克维尔医院，2015年投入运行。新医院将雇佣4,000名员工，可以预计对周围住房的需求量将大大增加。
综上所述，在奥克维尔投资CONDO共管公寓，不管是从现金流来说，还是从整体投资回报来说，都是不错的选择。
没有评论:
发表评论